Получайте новые записи в блоге через RSS RSS
9 апреля 2008 | Жилье

О кредитах на приобретение жилья человеческим языком

Smurf-House-Smurfette-128x128 Как получить кредит с нулевым первоначальным взносом:

Нужно искусственно завысить стоимость квартиры. Т.е. дать взятку оценщику. Пусть квартира стоит 130 000, вы даете взятку и оценщик ее оценивает в 140 000. Банк дает кредит, отталкиваясь от суммы оценки, а не от суммы покупки. Таким образом, попросив кредит на 130 000, вы банку как бы говорите, что 10 000, которых не хватает до суммы оценки — это ваш первый взнос, которого на самом деле фактически нет. Банк считает, что вы настолько состоятельный заемщик, что у вас даже есть первый взнос, охотнее дает вам кредит.

Предмет залога или как определить температуру рынка недвижимости:

При покупке квартиры в кредит в залог отдается недвижимость, которую вы покупаете. Банки в случае невозврата кредита, у которого залогом является квартира, вынуждены будут эту квартиру продать. Если цена недвижимости на рынке завышена, то у банка возникнут трудности с быстрой продажей квартиры по рыночной стоимости Многие уже поняли, о чем я. Первоначальный взнос, который требуют банки, — это и есть уровень перегрева рынка, тот самый уровень, на который завышена стоимость всего жилья в конкретном городе.

Пример:

При покупке жилья за 130 000 долларов большинство банков требуют 10% первый взнос, после чего выдают кредит на 117000 долларов. Это значит, что банк рассчитывает продать вашу квартиру в случае невозврата кредита за 117 000 долларов (реальная цена, за которую вашу квартиру у банка быстро приобретут новые хозяева).

Как увеличить сумму кредита:

Во-первых, не показываете банку своих ежемесячных обязательных расходов, например, на обучение в бизнес-школе. Во-вторых, в ответ на обязательный в анкете вопрос по поводу съема квартиры, говорите, что живете не на съемной квартире, покупаете номер в телефонной компании, делаете перенаправление на мобильный любого человека, который владеет жильем. Человек при проверочном звонке от службы безопасности банка подтверждает, что да, сдает вам квартиру, но вы платите только квартплату и больше ничего. Сразу оговорюсь, что не надо давать прямые мобильные или CDMA-номера. Службы безопасности банков в курсе, что такие бывают, и номерные диапазоны прямых мобильных им известны.

Машина или квартира:

Если вы находитесь в раздумьях, что купить в первую очередь, машину или квартиру, то мой вам совет — покупайте машину. Желательно не самую дешевую модель, а-ля Дэу, Черри и т.д., а что-то посолиднее, за 20-25 тысяч долларов, причем даже если у вас есть деньги на нее, чтобы купить сразу, лучше берите в кредит и выплачивайте его за 2-3 месяца, как бы это бредово не звучало. Казалось бы, машина — это ежемесячные расходы, но у банков свое мнение. Машина — это ценность, которая доказывает вашу платежеспособность. Приобретение машины в кредит заведомо показывает банку, что к кредиту вы морально(!) готовы и знаете, что это такое за зверь ежемесячные выплаты, сложные проценты и т.д..

Как нужно жить в предверие кредита:

  • Все ценности, которые вы покупаете, заносите в реестр ценностей, прикрепляя чеки из магазинов, на которых была бы видна дата покупки. Ценности должны вноситься упорядоченными по месяцам, чтобы было понятно, сколько денег вы тратите в месяц на приобретение вещей, от которых вполне можно было бы отказаться.
  • Если вы брали потребительские кредиты, то не выбрасывайте договора кредитования, а также чеки, которые вам давали при погашении. Это опять же доказывает банку, что вы знаете, как пользоваться кредитами.
  • Если у вас есть кредитная карта, возьмите в банке справку о том, что она у вас есть и лимит по ней. Чем больше на этой карте лимит, тем лучше. Чуть ниже я расскажу, как «прокачать» свою кредитку , чтобы на ней был больше лимит.

Как «прокачать» кредитку:

Берете в двух разных банках потребительские кредиты на какую-то достаточно дорогую вещь, например, на ноутбук, о котором всю жизнь мечтали и на модный фотоаппарат. Банки должны быть такие, которые при оформлении кредита выдают автоматически крединую карту со льготным сроком, во время которого не начисляются проценты. В Украине это могут быть Приват и OTP со льготным сроком соответственно 30 и 50 дней.

Дальше просто. Гасите свой кредит на ноутбук и фотоаппарат, у вас увеличивается кредитный лимит по обеим картам автоматически. После погашения кредита делаете следущее: берете и снимаете в кредит деньги с одной карты, ждете 15 дней, снимаете деньги (такую же сумму с другой карты), закрываете долг по первой карте, ждете еще 15 дней, закрываете долг по второй карте. Повторяете операцию до тех пор, пока не надоест с разным количеством дней. Можно даже пару раз выйти за льготный период на пару дней. Кредитный лимит является функцией от возвращенных на карту денег, поэтому при увеличении оборота на карте он вырастет.

Прокачивать можно и одну кредитку, но две нужны для того, чтобы позже брать кредиты с нулевым процентом на сумму лимита на больший срок, чем льготный, перекрывая выплаты по одной кредитке суммами с другой.

Покупка кредита другим банком:

Когда вы взяли кредит, банк считает свои риски и, исходя из рисков, рисует вам условия. После полугода-года успешных выплат риски уже другие, но условия еще старые. Поэтому надо идти в другой банк и просить кредит на рефинансирование своего текущего кредита. Новый банк уже будет видеть ваши реальные ежемесячные платежи, т.е. он сразу страхует себя от рисков неправильного определения ваших реальных доходов. Из-за этого ставка по кредиту на покупку старого кредита может быть на 2-3% меньше, возможно вам поменяют аннуитет на стандартную схему выплат.

Источник: http://estrabota.com.ua/blog/


Заметки по теме:

комментария 2

  1. Daemony (13 мая 2008, 01:17)
  2. Кредитный лимит является функцией от возвращенных на карту денег, поэтому при увеличении оборота на карте он вырастет.

    У Приватбанка по кредитке «Универсальная», по словам сотрудника Привата, максимально возможный кредитный лимит 7000 грн. Но, жене, почему-то через какое-то увеличили этот лимит до 10000 грн.

  3. Brim (13 мая 2008, 07:26)
  4. Возможно он максимально возможный только при получении кредитки? 😉

Напишите комментарий