Получайте новые записи в блоге через RSS RSS
21 сентября 2012 | Жилье

Продал квартиру ипотечникам

3 года назад купил однокомнатную квартиру в Подмосковье, 2 года назад получил от нее ключи. Но до ремонта под себя или под сдачу в аренду дело так и не дошло. Сначала денег не было, а потом оказалось, что интереснее эту продать, а новую купить.

Так что дождался документов о собственности, которые мне без особых проблем сделали в той фирме, где квартира была куплена. И начал искать покупателя.

Как искать покупателя?

Я Пробовал несколько разных интернет-сервисов, на мой взгляд для Москвы и подмосковья реально работает только http://www.cian.ru/. У них и платное размещение самое дешевое. Советую использовать.

В результате пришлось 7-8 раз ходить показывать квартиру. Тут в отличие от аренды 10 человек на один день не назначишь — каждый звонок на счету.

Пытаться что-то рассказывать и как-то нахваливать район и квартиру особого смысла нет. Либо человек только присматривается и приценивается, либо он уже почти все для себя решил. На вопросы, конечно, отвечать стоит. 🙂

Цену обычно немного завышают, чтобы был маневр для дальнейшего торга. Я этого не делал, чтобы мое предложение выглядело самым интересным. Т.к. заниматься этим вопросом особо долго мне не хотелось.

В результате поиск покупателя занял ровно 2 недели.

Если возможности показывать квартиру самостоятельно нет, то можно и эту функцию доверить агентству. Хотя цены не очень приятные.

Продавать самостоятельно или через агентство?

По первому разу ничего не понятно и я в общем подумывал об обращении в агентство. А на практике квартиры в той новостройке разбирали с такой скоростью, что у меня просто не осталось вариантов — агентство бронировало для меня квартиру на время продажи.

За оформление сделки пришлось заплатить 85.000 рублей — и это очень ощутимые деньги. Если бы мне не нужна была бронь, то их было бы жалко. Особенно, учитывая то, что все документы я собирал сам. И это я еще пришел со своим покупателем. Если бы его искало агентство, то платить пришлось бы 150.000.

С другой стороны, я получил достаточно много полезных консультаций и сохранил свои нервы. Да и ни за что у меня не получилось бы провернуть все так быстро самостоятельно. А ведь от момента нахождения покупателя до получения денег прошло 25 дней!

Список документов, необходимых для продажи квартиры

Мою квартиру покупали с использованием ипотеки, поэтому список документов, требуемых банком ВТБ24, был довольно обширен. По словам агента, для покупателя с живыми деньгами, документов нужно меньше. Я отправлял все копии документов покупателям по электронной почте по мере их получения, а они так же пересылали их в банк. Оригиналы я привез только на сделку.

1. Копии правоустанавливающих документов по объекту недвижимости:

  • Договор купли-продажи
  • Акт о передаче квартиры по договору купли-прдажи
  • Свидетельство о регистрации права на собственность

Тут проблем не было, все эти документы я получил при покупке квартиры.

2. Выписка из единого государственно реестра прав о субъекте права на объект недвижимости

Получается в РОСРЕЕСТРе (офисы и приемные).
Стоит 200 рублей (в каких-то офисах есть терминалы и можно оплатить на месте, мне пришлось добежать до Сбербанка).
Делается в течении 5 рабочих дней (слышал, что процесс можно ускорить, но не интересовался).
Действительна в течение 30 дней, так что особо заранее брать смысла нет.
Очередей не при запросе, ни при получении я не видел.

3. Копия экспликации, копия поэтажного плана, выданные органом, осуществляющим инвентаризационный учет, если данные документы выданы после 01.03.2008, то обязательно должен быть кадастровый паспорт (для Московской области — Тех. Паспорт и Кадастровый паспорт обязательно)

Это документы из БТИ. Там достаточно сказать, что вы продаете квартиру, они сами знают, что нужно. У меня это были Кадастровый паспорт и Технический  паспорт.
Вот за этими документами стоит обращаться сразу, как только решили продавать квартиру. Действительны они в течение 5 лет. А вот стоимость неприятно поражает: изготовление в течение 30 дней — 3.000 рублей, 14 дней — 5.000 рублей, 7 дней — 7.000 рублей, 4 дня — 12.000 рублей (цены приблизительные, точных уже не помню, да терминал еще и комиссию возьмет).
При этом еще придется везти сотрудника БТИ к себе в квартиру для измерения.
Уже после получения документов услышал, что некоторым банкам достаточно копии документов, полученных от застройщика (он ведь тоже их заказывает, только на руки не выдает), но сам уже проверить не успел.
Я заказывал изготовление за 7 дней, но реально получил на 6. Просто пришел и спросил не готово ли. Оказалось готово.

4. Копия выписки из домовой книги или копия иного документа о лицах, зарегистрированных по адресу Объекта недвижимости, выданные уполномоченным органом

5. Копия финансово-лицевого счета (характеристика жилого помещения)

6. Свидетельство об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Данные документы действительны 30 дней. Получил я их в своем ТСЖ быстро и бесплатно.

7. В случае получения Объекта недвижимости в порядке наследования или дарения, подлежащих налогообложению согласно Действующему законодательству, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения или наследства

В моем случае был ДКП, так что этот пункт привожу на всякий случай.

8. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов Объекта недвижимости (все страницы паспорта, включая незаполненные)

Все страницы паспорта устал сканировать. 🙂

9. При наличии несовершеннолетних собственников среди продавцов Объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение Объекта недвижимости.

10. При наличии в Разрешении на отчуждение Объекта недвижимости требования органов опеки и попечительства о необходимости приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения, необходимы документы по указанному другому жилому помещению (копии правоустанавливающих документов, выписка из домовой книги).

9 и 10 пункты опять же не имели ко мне и моей недвижимости никакого отношения.

11. Заявление об отсутствии супругов

Бумага получается у нотариуса. Достаточно идиотский документ, согласно которому я заявляю, что не имею супруги, у которой может оказаться право собственности на квартиру. Нотариус при этом никак это не проверяет и заверяет не отсутствие супруги, а лишь подпись под этим документом. Форма документа есть у любого нотариуса.
Если же супруга есть, то, очевидно, нужно ее согласие. 🙂

 

Когда все документы собраны, банк их некоторое время проверяет. В моем случае это заняло дней 5. Так же банк производит оценку стоимости недвижимости. Для этого на объект приезжает фотограф, которые фотографирует дом и снаружи, и саму квартиру внутри. Т.к. я в квартире не жил, то мне пришлось очередной раз туда идти.

Авансовый договор

После того, как покупатель согласился квартиру купить, а я продать, мы подписали авансовый договор, согласно которому, покупатель вносит небольшой аванс и либо он входит в стоимость квартиры, либо переходит продавцу, если покупатель передумал заключать сделку.

Подписывали в офисе агентства недвижимости, они же его и готовили. Но думаю, что проблем найти рыбу в интернете нет. Да и вообще, этот документ не является обязательным. Просто дает небольшую гарантию того, что после 2 недель сбора документов и проверки их банком, не окажется, что покупатель нашел себе другую квартиру.

Сделка

Тут в нашем случае все происходило в банке. Он же готовил договора купли-продажи. Агент приехала со мной и все проверяла. Так же банк проверяет оригиналы, затребованных ранее документов.

В идеале, покупатель размещает свои средства на счете в банке и тогда, банк выдает сразу всю сумму в кассе для закладывания в ячейку.

В моем случае, собственные средства покупатель привез наличными в чемодане. Пришлось у банка просить машинку для проверки денег, все проверять и пересчитывать. Можно доверить эту процедуру и банку, но не бесплатно: 0.1% — 1% от суммы в зависимости от жадности банка.

Потом с этими деньгами идем в кассу для получения кредитных средств. И все вместе закладывается в ячейку. Оплату ячейки производит покупатель.

Продавец заключает договор с банком о том, что может получить доступ к ячейке при предоставлении Договора купли-продажи и оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства о регистрации прав на недвижимость.

Ключ от ячейки может взять кто угодно. Обладании им не дает возможности в эту ячейку попасть. Покупателю всегда спокойнее, когда ключ у него. Ну и ладно. У продавца есть ключи от квартиры.

РОСРЕЕСТР (регистрационная палата)

Все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы в Росреестре. Теоретически это можно сделать бесплатно (есть какая-то пошлина, но относительно небольшая). Договора купли-продажи московской недвижимости регистрируются за день. А вот для подмосковья регистрации обычного договора занимает 30 дней (срок можно сократить при уважительных причинах) и 5 рабочих дней для ипотечного договора. Так что время потраченное на проверку документов банком совсем не велико.
На практике бесплатно можно было записаться дней через 40 — 45. 🙂
Так что пришлось обращаться в Центр оформления сделок с недвижимым имуществом на Большой Дмитровке. И платить 20.000 рублей. Обычно эту сумму платит покупатель, но тут — как договоритесь.

Тут на 4 день вечером нам позвонили и сказали, что все готово. Утром 5 дня мы с покупателем были на месте, получили все документы, сделали копию со Свидетельство о собственно, нотариус ее заверил. Я передал все документы (платежки, БТИ и т.д.) и ключи покупателю, от него получил ключ от ячейки и мы разошлись.

Налоговая

Т.к. квартира была в собственности менее 3 лет, а продавалась дороже, чем покупалась, то с этой разницы в стоимости надо уплатить 13% подоходный налог.

Пришел я в налоговую и говорю — хочу денег вам отгрузить за проданную квартиру. На что инспектор мнется-мнется, и говорит, мол, у нас все равно реквизиты еще 100 раз в этом году поменяются, а заплатить вам надо до июля года, следующего за годом оформления сделки, так что приходите после нового года. 🙂

Так что процесс еще не завершен.

 

Так что по 2 разу, если доведется, можно сделать все и самому. 🙂


Заметки по теме:

Комментариев: 0

Комментариев пока нет, так что Вы можете быть первым!

Напишите комментарий